Gayrimenkul hukuku; ev, arsa, arazi, apartman ve iş yeri gibi taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet haklarını ve bu haklardan doğan uyuşmazlıkları düzenleyen geniş kapsamlı bir hukuk dalıdır. Taşınmazların ekonomik değerinin yüksek olması ve mevzuatın teknik detaylar içermesi nedeniyle, gayrimenkul davalarının alanında uzman bir avukat aracılığıyla takip edilmesi hak kayıplarının önüne geçmek adına büyük önem taşır.
Aşağıda, gayrimenkul hukuku kapsamında en sık karşılaşılan dava türlerine ve bu davalara ilişkin temel bilgilere yer verilmiştir. Detaylı bilgi almak istediğiniz konunun altındaki bağlantıya tıklayarak ilgili yazımızı okuyabilirsiniz.
Tapu İptal ve Tescil Davası
Tapu iptal ve tescil davası, kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz bir işleme dayanarak tapu sicilinde yanlış tutulmuş olan kayıtların düzeltilmesi amacıyla açılan davalardır. Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), vekalet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik veya sahtecilik gibi birçok farklı nedene dayanılarak açılabilir.
Uygulamada sıkça karşılaşılan bu dava ile ilgili detaylı yazımız : Tapu İptal ve Tescil Davaları
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi olan taşınmazlarda, paydaşlar (ortaklar) anlaşarak malı paylaşamadıkları takdirde mahkeme yoluyla ortaklığın sonlandırılması talebiyle açılan davadır. Ortaklık, taşınmazın aynen taksimi (bölünmesi) veya satılarak bedelinin paydaşlara paylaştırılması yoluyla giderilebilir.
Halk arasında izale-i şuyu davası olarak da bilinen bu dava ile ilgili yazımız : Ortaklığın Giderilmesi Davası
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlere (daire, dükkan, ofis vb.) tahsis edilen arsa paylarının; o bölümlerin konumu, büyüklüğü veya değeriyle orantısız olması durumunda açılan davadır. Bu dava ile haksız veya hatalı dağıtılan arsa paylarının, gerçeğe ve kanuna uygun şekilde yeniden düzenlenmesi talep edilir. Özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde arsa payının doğruluğu büyük önem taşır.
Bu dava ile ilgili yazımıza ulaşabilirsiniz : Arsa Payının Düzetilmesi Davası
Kira Uyuşmazlıklarından Kaynaklı Davalar
Kiraya veren ile kiracı arasında ortaya çıkan anlaşmazlıkların çözümünü konu alan davalardır. Kira bedelinin güncel emsal bedellere göre yeniden belirlenmesi (Kira Tespit Davası), değişen ekonomik koşullara uyarlanması (Kira Uyarlama Davası), kiracının tahliyesi (İhtiyaç nedeniyle, 10 yıllık süre, iki haklı ihtar vb. sebeplere dayalı tahliye davaları) veya ödenmeyen kira bedellerinin tahsili gibi uyuşmazlıklar bu kapsamda değerlendirilir.
Kira Tespit Davası yazımızı okuyabilirsiniz : Kira Tespit Davası: Şartlar ve Süreç
Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-i) Davası
Bir kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu taşınmazın, haksız ve hukuka aykırı bir şekilde üçüncü bir kişi tarafından işgal edilmesi veya kullanılması durumunda, bu haksız müdahalenin durdurulması amacıyla açılan davadır.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası
Bir taşınmazın, hak sahibi olmayan veya kullanım hakkı bulunmayan kötüniyetli bir kişi tarafından kullanılması neticesinde, malikin talep edebileceği geriye dönük kullanım bedeline (haksız işgal tazminatı) ecrimisil denir. Genellikle elatmanın önlenmesi davası ile birlikte talep edilir.
Ecrimisil Davası ile ilgili yazımızı okuyabilirsiniz : Haksız İşgal (Ecrimisil) Tazminatı
Kadastro Davaları
Kadastro çalışmaları sırasında taşınmazların sınırlarının, yüzölçümlerinin, niteliklerinin veya mülkiyet durumlarının yanlış tespit edilmesi sonucunda ortaya çıkan uyuşmazlıklardır. Askı ilan süresi içinde kadastro mahkemelerinde açılan itiraz davaları veya kadastro kesinleştikten sonra genel mahkemelerde açılan tapu iptal ve tescil davaları bu alana girer.
Önalım (Şufa) Hakkı Davası
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların aynı koşullarla bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır. Bu hakkın mahkeme yoluyla kullanılmasına önalım (şufa) davası denir.
Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları
Devletin veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararı amacıyla özel mülkiyete ait bir taşınmaza el koyması işlemine kamulaştırma denir. Kamulaştırma bedelinin tespiti davaları ile idarenin usulsüz olarak taşınmaza fiilen veya hukuken el koyduğu durumlarda açılan kamulaştırmasız el atma davaları, mülkiyet hakkının korunması açısından kritik davalardır.
Hukuki Destek ve Danışmanlık
Gayrimenkul hukuku uyuşmazlıkları, sıkı şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere tabidir. Taşınmazlarınızla ilgili yaşayabileceğiniz her türlü hukuki ihtilafta profesyonel destek almak, sürecin lehinize sonuçlanması için en önemli adımdır. Gayrimenkul davaları hakkında hukuki danışmanlık almak veya dava sürecinizi başlatmak için bizimle İletişim sayfamız üzerinden irtibata geçebilirsiniz.