Mülkiyet hakkı, Anayasamız ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ile güvence altına alınmış en temel haklardan biridir. Ancak uygulamada; miras kavgaları, vekalet görevinin kötüye kullanılması, yaşlılık veya hastalık nedeniyle kandırılma gibi durumlarla taşınmazların hukuka aykırı şekilde el değiştirdiğine sıkça şahit oluyoruz. Tapu kayıtlarının gerçek hak sahiplerini yansıtmadığı bu tip durumlarda başvurulacak yegâne hukuki çare, Tapu İptali ve Tescil Davasıdır.
Bu dava türü, yolsuz (hukuka aykırı) tescilin düzeltilmesi ve mülkiyetin gerçek sahibine iade edilmesi amacıyla açılır. Süreç teknik detaylar barındırdığından, davanın dayanağının doğru tespit edilmesi hayati önem taşır.
Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Nedenlerle Açılır?
Tapu kayıtlarının gerçeği yansıtmaması birçok farklı nedene dayanabilir. Yargıtay içtihatları ve Türk Medeni Kanunu çerçevesinde en sık karşılaşılan dava sebepleri şunlardır:
1. Hukuki Ehliyetsizlik (Akıl Zayıflığı veya Yaşlılık)
Tapu devrinin yapıldığı tarihte, devreden kişinin fiil ehliyetine sahip olmaması (örneğin ileri derecede demans, alzheimer veya akıl hastalığı bulunması) işlemin geçersizliği sonucunu doğurur. Bu durumda alınan sağlık raporları ve tanık beyanları ile tapunun iptali istenir.
2. Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)
Toplumumuzda en sık rastlanan durumdur. Mirasbırakanın, diğer mirasçıları haklarından mahrum bırakmak amacıyla, taşınmazını gerçekte bağışladığı halde tapuda satış gibi göstermesi durumudur. Bu “danışıklı” işlem, mirasçılar tarafından açılacak dava ile iptal ettirilebilir. Muris Muvazaası nedeniyle Tapu İptali yazımızı okuyabilirsiniz : Muris Muvazaası
3. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması
Kişinin güvendiği birine verdiği vekaletname, vekil tarafından vekil edenin zararına olacak şekilde kullanılırsa (örneğin taşınmazın piyasa değerinin çok altına bir yakınına satılması), bu satış işlemi iyiniyet kurallarına aykırıdır ve iptal edilebilir.
4. Hata, Hile ve Tehdit (İkrah)
Kişinin iradesi sakatlanarak; kandırılarak, korkutularak veya esaslı bir hataya düşürülerek tapu devri yapılmışsa, bu işlemlerin iptali mümkündür. Ancak bu sebeplere dayalı davalarda hak düşürücü sürelere (genellikle 1 yıl) çok dikkat edilmelidir.
Dava Nerede Açılır (Görevli ve Yetkili Mahkeme) ve Süreç Nasıl İşler?
Tapu iptali ve tescil davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Süreç, dava dilekçesinin verilmesiyle başlar ancak davanın kaderini belirleyen aşama “delillerin toplanması” aşamasıdır. Keşif yapılması, bilirkişi raporlarının alınması, tanıkların dinlenmesi ve varsa hastane kayıtlarının celbi, davanın seyrini değiştirir. Özellikle taşınmazın 3. kişilere devrinin önlenmesi için dava açılırken “İhtiyati Tedbir” talep edilmesi, olası mağduriyetlerin önüne geçmek için elzemdir.
Avukat Mehmet Emre Ulusoy’un Notu
“Tapu iptali davalarında en kritik husus, ‘iyiniyetli üçüncü kişi’ kavramıdır. Eğer dava konusu taşınmaz, hukuka aykırı işlemden habersiz olan iyiniyetli bir üçüncü kişiye satılmışsa, tapuyu geri almak zorlaşabilir. Bu nedenle şüphe duyduğunuz bir işlem gerçekleştiğinde zaman kaybetmeden hukuki süreci başlatmak ve tapu kaydına tedbir koydurmak, hakkınızı geri alabilmenizin en garantili yoludur. Ayrıca her somut olayın (muvazaa, ehliyetsizlik vb.) ispat yükü ve zamanaşımı süreleri farklıdır; kulaktan dolma bilgilerle değil, dosyanıza özel strateji ile hareket edilmelidir.”
Sık Sorulan Sorular
1. Tapu iptal davası ne kadar sürer?
Bu davalar kapsamlı inceleme, keşif ve bilirkişi raporları gerektirdiğinden, mahkemelerin iş yoğunluğuna göre ortalama 1.5 ile 3 yıl arasında sonuçlanabilmektedir.
2. Tapu iptali davasında zamanaşımı süresi var mıdır?
Davanın sebebine göre değişir. Örneğin; mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) veya ehliyetsizlik nedeniyle açılan davalarda herhangi bir zamanaşımı süresi yoktur, her zaman açılabilir. Ancak hata, hile veya tehdit gibi durumlarda, durumun öğrenilmesinden itibaren 1 yıllık hak düşürücü süre vardır.
3. Dedemden kalan mirası alamadım, tapu iptal davası açabilir miyim?
Evet. Eğer dedeniz sağlığında mal kaçırma amacıyla (muris muvazaası) taşınmazlarını bazı mirasçılara veya üçüncü kişilere devrettiyse, vefatından sonra saklı paylı mirasçı olup olmadığınıza bakılmaksızın bu davayı açabilirsiniz.
4. Dava devam ederken ev satılabilir mi?
Eğer mahkemeden “ihtiyati tedbir” kararı alınmazsa, tapu sahibi evi başkasına satabilir. Bu durum davayı zora sokar. Bu yüzden davanın başında tedbir talep etmek çok önemlidir.