Ülkemizde meydana gelen depremler ve bina yaşlarının yüksek olması, bu binaların yerine yenilerinin yapılmasını gerektirmektedir. Yeni binalar yapılırken hak sahiplerinin hakları arsa paylarına göre belirlenecektir. Bu nedenle bağımsız bölüm sahibi kişiler, arsa paylarının da bağımsız bölüme göre belirlendiğini tespit etmeli; arsa payları hatalı belirlenmiş ise buna karşı arsa payının düzeltilmesi davası açmalıdır.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa paylarının, bağımsız bölümlerin değerlerine göre belirlenmesi için açılacak dava arsa payının düzeltilmesi davasıdır.
Arsa Payı Nedir?
Arsa payı, Kat Mülkiyet Kanunu’nda ki esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları olarak tanımlanmıştır. (Kat Mülkiyeti Kanunu 2. madde)
Arsa payı, bağımsız bölümlerin arsa üzerindeki paylarını gösterir. Dolayısıyla arsa payından bahsedebilmek için Kanuna uygun bir şekilde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olmalıdır. Aksi halde arsa payından söz edilemeyecektir.
Arsa Payı Neye Göre Belirlenir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa payları bağımsız bölümlere göre belirlenmeli ve arsa payları belirlenirken herhangi bir boş alan bırakılmamalıdır. Buna rağmen uygulamada arsa paylarının belirlenmesinde hatalar yapılmaktadır. Arsa payı belirlenirken bağımsız bölümün konumu, büyüklüğü, cinsi, katı, cephesi, ısınma sistemi vb. hususlar dikkate alınır. Proje müellifi mimar veya mühendis ilgili arsa paylarını belirler ve Tapu kayıtlarında da arsa payı yer alır.
Arsa payı kanuna göre proje müellifi mimar veya mühendis tarafından belirlenir.
Arsa Payı Neden Önemlidir?
Arsa payı sadece tapu senedinde yazan bir oran değildir; mülk sahibinin binanın yıkılması durumunda arsa üzerinde ne kadar hak sahibi olacağını belirler. Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde;
- Müteahhitten alınacak yeni dairenin büyüklüğü ve konumu,
- Kira yardımı veya enkaz bedeli ödemeleri,
- Binanın yeniden yapımında oy hakkı gücü, tamamen arsa payı oranına göre belirlenir.
Eğer lüks bir daireye sahip olmanıza rağmen arsa payınız, bodrum kattaki daha küçük bir daireyle eşit veya daha az gösterilmişse, bina yıkıldığında büyük bir maddi kayıp yaşarsınız.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Neden Açılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlerinin konumu ve büyüklüklerine göre bir arsa payı belirlenir ve ortak mülkiyet esasları gösterilir. Bağımsız bölüm sahibi kişiler aynı zamanda belirli bir arsa payına da sahip olurlar. Arsa payları, bağımsız bölümlere göre tahsis edilmemiş ise bu halde arsa payının düzeltilmesi davası açılmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi şu şekildedir :
”Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44. madde hükmü saklıdır.”
Görüldüğü üzere bağımsız bölümlere oranla arsa paylarının belirlenmediği hallerde her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının düzenlenmesi için dava açabilirler.
Bağımsız Bölümlerle Arsa Payı Arasındaki Bağlantı
Belirttiğimiz gibi her bir bağımsız bölüme bağlı arsa payı belirlenmeli ve Tapu kayıtlarında bu arsa payları da yer almalıdır. Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5. maddesinde belirtilmiştir :
Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
Ana gayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Ana gayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de kaide olarak arsa payı oranında kendiliğinden kayıtlar.
Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Arsa Payının Düzeltilmesi
Ülkemizin bir deprem ülkesi olması, binaların yaşı ve kalitesi gibi etmenler nedeniyle inşaat ve yenileme çalışmalarının sürekliliği tartışmasızdır. Bu nedenle bağımsız bölüm sahibi malikler, yıkım kararı sonrası bazı hak kayıpları yaşayabilmektedir.
Kentsel dönüşüm projesinin konusunu teşkil eden ana gayrimenkul hakkında alınacak kararlarda en az üçte iki çoğunlukla karar alma kuralında yeter sayı, arsa payına dayanmaktadır.
Bununla birlikte arsa payı, riskli yapının yıkılmasından sonra ilgililerin mülkiyet hakkının belirlenmesinde de ziyadesiyle önem arz etmektedir. Üzerindeki bina yıkıldıktan sonra arsa haline dönüşen taşınmazda ilgililerin taşınmaz üzerinde ne kadarlık bir mülkiyet hakkına sahip olacağı da arsa payına göre belirlenmektedir.
Bu konu da 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesine göre de;
“Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.” şeklinde ki kanun maddesiyle de arsa payının önemi bir kez daha vurgulanmıştır.
Görüldüğü üzere arsa payının önemi açık olup bağımsız bölüm sahibi malikler, yıkım sonrası arsa payları oranında hak sahibi olacaktır. Bu nedenle arsa payları arasında bir adaletsizlik varsa, bu eşitsizliğin giderilmesi için arsa payının düzeltilmesi davası açılmalıdır.
Davanın Hukuki Dayanağı ve Şartları
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 3. maddesi uyarınca; arsa paylarının, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmesi zorunludur.
Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için temel şartlar şunlardır:
- Orantısızlık Varlığı: Arsa paylarının, binanın yapıldığı ve irtifakın kurulduğu tarihteki gerçek değerlerle uyumsuz olması gerekir. (Dikkat: Davanın açıldığı tarihteki değer değil, kuruluş tarihindeki değer esas alınır.)
- Hak Düşürücü Süre Yoktur: Mülkiyet hakkına dayandığı için bu dava herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak iyiniyet kuralları gereği, kentsel dönüşüm veya yıkım süreçlerinden önce açılması, ispat kolaylığı açısından hayati önem taşır.
Görevli Mahkeme ve Taraflar
Davalı: Bu dava, tapu sicilinde kayıtlı olan tüm diğer kat maliklerine karşı açılmak zorundadır. Tek bir malike karşı açılamaz, tüm maliklerin davaya dahil edilmesi zorunludur (Mecburi Dava Arkadaşlığı).
Görevli Mahkeme: Arsa payının düzeltilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede dava açılmalıdır.
Davacı: Arsa payının hatalı olduğunu iddia eden kat maliki veya kat irtifakı sahibi.
Arabuluculuğa Tabi Midir?
Arsa payının düzeltilmesi davası zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Dava açacak kişiler, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Zorunlu dava şartı olduğundan ötürü arabulucuya başvuru yapılmadan açılacak davalar usulden reddedilir.
Hangi Hallerde Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Reddedilir?
Yargıtay kararlarına göre bazı hallerde arsa payının düzeltilmesi davası reddedilecektir :
-Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında veya kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş tarihinde arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş malikler, arsa payının düzeltilmesi davasında korunmaya değer hukuki yararları olduğunu ispat etmelidir. Aksi halde talepleri MK. 2. nedeniyle reddedilecektir.
-Kat mülkiyeti mahkeme kararı ile kurulmuş ise arsa payının düzeltilmesi talepleri reddedilecektir.
Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S.)
Müvekkillerimizin arsa payı uyuşmazlıklarında en çok merak ettiği soruları ve hukuki yanıtlarını aşağıda bulabilirsiniz.
Binamız yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası açabilir miyim?
Teorik olarak mümkündür ancak ispat açısından oldukça zordur. Bina yıkıldıktan sonra bağımsız bölümlerin (dairelerin) şerefiyesi, konumu ve özelliklerini tespit etmek güçleşir. Yargıtay, bina yıkılmış olsa bile o tarihteki projeler ve belgeler üzerinden tespit yapılabileceğini belirtse de, en sağlıklı yol bina yıkılmadan, kentsel dönüşüm süreci tamamlanmadan bu davanın açılmasıdır.
Arsa payı hesaplanırken bugünkü değer mi esas alınır?
Hayır, bu davanın en kritik noktası burasıdır. Arsa payı düzeltilirken, dairenin bugünkü değeri değil, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin ilk kurulduğu tarihteki değeri esas alınır. Bilirkişiler, binanın yapıldığı yıla giderek o tarihteki şerefiye ve değerlemeyi hesaplar.
Dairemi satın alırken arsa payının düşük olduğunu tapuda gördüm, yine de dava açabilir miyim?
Evet, açabilirsiniz. Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun arsa paylarını düzenleyen maddesi “emredici” niteliktedir. Bu nedenle, tapu kaydını görerek satın almış olsanız dahi, arsa paylarının kuruluşunda bir hata veya orantısızlık varsa bu hatanın düzeltilmesini talep etme hakkınız vardır. Mahkeme, sizin ne zaman aldığınıza değil, bina ilk yapılırken payların doğru dağıtılıp dağıtılmadığına bakar.
Davayı kazanırsam diğer komşuların tapusu değişir mi?
Evet. Arsa payları bir bütündür (payda toplamı genellikle arsanın tamamını ifade eder, örneğin 100/100 gibi). Sizin payınızın artması için, haksız yere fazla pay alan diğer maliklerin payının azalması gerekir. Bu nedenle mahkeme kararı kesinleştiğinde, tapu dairesinde tüm binanın arsa payı dağılımı yeniden tescil edilir.
Kentsel dönüşüm kararı alındı, dava açmam süreci durdurur mu?
Arsa payının düzeltilmesi davası, kentsel dönüşüm sürecini (riskli yapı tespitini veya yıkımı) doğrudan durdurmaz. Ancak, binanın yıkılmasından sonra yapılacak yeni paylaşımı veya “Şerefiye Bedeli” davalarını doğrudan etkiler. Hak kaybına uğramamak için dava açıldığının Tapu Müdürlüğü’ne ve ilgili belediyeye bildirilmesi ve ihtiyati tedbir talep edilmesi stratejik bir adımdır.
Avukat Mehmet Emre Ulusoy’un Notu
Arsa payının düzeltilmesi davaları, özellikle Kentsel Dönüşüm sürecine girecek binalar için hayati önem taşır. Müvekkillerim genellikle dairelerinin metrekaresi büyük olduğu için arsa paylarının da büyük olduğunu varsayarlar. Oysa arsa payı, binanın yapıldığı tarihteki ‘değer’ ve ‘konum’ esas alınarak belirlenir. Eğer apartmanınız kentsel dönüşüme girecekse ve arsa payınız olması gerekenden düşük yazılmışsa, yeni yapılacak binada daha küçük bir daire alabilir veya müteahhit ile pazarlık gücünüzü kaybedebilirsiniz. Bu nedenle, bina yıkılmadan önce tapu kayıtlarının incelenmesi ve orantısızlık varsa derhal dava açılması, gelecekteki mülkiyet hakkınızı korumak adına en stratejik hamledir.
Arsa payının düzeltilmesi davası için ofisimiz ile iletişime geçebilirsiniz : İletişim
Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve ilgili kanunlara buradan ulaşabilirsiniz.