Kira tespit davası, taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık çıkması halinde, kiranın güncel ekonomik koşullara ve emsal rayiç bedellere uygun olarak mahkemece yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır.
Günümüzde değişen ekonomik koşullar, enflasyon oranları ve bölgedeki emsal kira bedellerindeki artışlar, ev sahipleri (kiraya verenler) ile kiracılar arasında sıklıkla uyuşmazlıklara neden olmaktadır. Türk Borçlar Kanunu, bu tür mağduriyetleri önlemek amacıyla Kira Bedelinin Tespiti Davası (Kira Tespit Davası) yolunu 344. maddede Kira Bedelinin Belirlenmesi başlığıyla düzenlemiştir :
Türk Borçlar Kanunu 344/2. maddesi : ”Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” şeklinde olup kira tespit davasının her zaman açılabileceğini belirtmiştir.
Kira tespit davası hukuki yararın varlığı halinde her zaman açılabilir fakat biz bu yazımızda 5 yıllık sürenin dolması halinde açılacak tespit davasını izah edeceğiz :
Kira Tespit Davası Açmanın Şartları Nelerdir?
Bir kira tespit davasının mahkemece kabul edilebilmesi için belirli kanuni şartların yerine getirilmiş olması gerekir:
- Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Olmalıdır: Taraflar arasında yazılı olarak kurulmuş geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır.
- Hukuki Yarar Bulunmalıdır: Davayı açan tarafın (genellikle kiraya veren, ancak şartları varsa kiracı da açabilir) bu davayı açmakta hukuki bir yararı olmalıdır.
- 5 Yıllık Süre Dolmalıdır: Kira tespit davası açmak için kira sözleşmesinin üzerinden en az 5 yıl geçmiş olması gerekir.
- Zorunlu Arabuluculuk Süreci Tüketilmelidir: 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Arabuluculuk aşaması atlanarak doğrudan dava açılması halinde, dava usulden reddedilecektir.
5 Yıllık Süre Kuralı Nedir?
TBK’nın 344/3. maddesine göre : ”Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” denilmiştir.
Yasa metninde belirtildiği üzere TBK 344/3’e göre kira tespit davası açılabilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmiş olmalıdır.
Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/1369, K. 2018/3478, T. 04.04.2018: “Taraflar arasında imzalanan 10.11.2009 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 4.1 maddesinde “TÜİK in bir önceki yılın aynı ayına göre ÜFE-TÜFE değişim oranlarının toplamının ikiye bölünmesi ile bulunacak oranda” artış yapılacağı kararlaştırılmış olup artış maddesi nedeniyle Türk Borçlar Kanunu’nun 345/son maddesi gereğince kira döneminin sonuna kadar dava açılabileceğinden 24.11.2014 tarihinde açılan davada 10.11.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin artırılarak tespitinin istenmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.”
Dava Açma Süresi
Kira bedelinin tespiti talebinin ne zaman ileri sürülmesi gerektiği hususunda Türk Borçlar Kanunu 345. maddesinde düzenleme yapılmıştır. Buna göre :
”Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın (kiralanan evin veya iş yerinin) bulunduğu yer mahkemesidir.
Avukat Mehmet Emre Ulusoy’un Notu
Kira hukuku çok ciddi şekil şartlarına ve sürelere tabidir. Hatalı ihtarname gönderilmesi veya sürelerin kaçırılması, ev sahibi veya kiracı açısından yıllarca sürecek hak kayıplarına yol açabilir. Zorunlu arabuluculuk ve dava sürecinizi güvenle yürütmek için İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Gayrimenkul Davaları ile ilgili ana yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
5 yılı dolmayan kiracıya kira tespit davası açılabilir mi?
Kural olarak, 5 yılı doldurmayan kira sözleşmelerinde emsal rayiç bedele dayalı kira tespit davası açılamaz. 5 yıl dolana kadar yasal zam sınırı (TÜFE 12 aylık ortalaması) uygulanır. Ancak, sonradan ortaya çıkan olağanüstü durumlar varsa (örneğin deprem, çok yüksek enflasyon krizleri vb.) şartları oluştuğunda “Kira Uyarlama Davası” açılması gündeme gelebilir.
Eski kiracı indirimi (Hakkaniyet indirimi) yüzde kaçtır?
Yargıtay içtihatlarına göre, 5 yılını doldurmuş bir kiracı için belirlenecek yeni kira bedelinden “eski kiracı indirimi” (hakkaniyet indirimi) yapılması zorunludur. Bu indirim oranı kanunda kesin olarak belirtilmemiş olsa da Yargıtay uygulamalarında genellikle %10 ile %20 arasında uygulanmaktadır.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Mahkemelerin iş yüküne, bilirkişi inceleme süresine ve keşif işlemlerine bağlı olarak değişmekle birlikte, ilk derece mahkemesindeki yargılama ortalama 1 ila 1,5 yıl sürmektedir. İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) süreci de hesaba katıldığında bu süre uzayabilmektedir.
Kira tespit davası açmak için ihtarname çekmek zorunlu mu?
Eğer kira sözleşmesinde “kira bedelinin artırılacağına” dair bir madde (artış şartı) varsa, yeni dönemden önce ihtarname çekmek zorunlu değildir; dava her zaman açılabilir ve belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Ancak sözleşmede artış maddesi yoksa, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı ihtarname gönderilmesi veya davanın açılmış olması gerekir.
Kira tespit davasında geriye dönük kira farkı talep edilebilir mi?
Davanın açılış zamanına ve ihtarname gönderilip gönderilmediğine göre mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli sayılabilir. Bu durumda dava sonuçlandığında, birikmiş kira farkları (geçmişe dönük olarak) kiracıdan icra yoluyla talep edilebilir.
Türk Borçlar Kanunu’na buradan ulaşabilirsiniz.
