Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu Davası)

Taşınmaz mallardaki (ev, arsa, tarla) hisseli mülkiyetin sonlandırılarak, paydaşlar arasındaki ortaklığın bitirilmesini sağlayan davaya Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) davası denir. Miras yoluyla intikal eden veya satın alma yoluyla paylı mülkiyete konu olan taşınmazlarda, ortakların malı paylaşma konusunda anlaşamaması durumunda başvurulan en etkili hukuki yoldur.

Bu rehber niteliğindeki yazımızda, davanın açılmasından satış aşamasına kadar tüm süreci, diğer detaylı makalelerimize de atıfta bulunarak özetledik :

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi (eski adıyla izale-i şuyu), paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi taşınır veya taşınmaz mallarda, ortaklar arasındaki mülkiyet ilişkisini sona erdirip bireysel mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür.

Davayı Kimler Açabilir?

Bu davayı paydaşlardan (hissedarlardan) herhangi biri açabilir. Davalı taraf ise diğer tüm paydaşlardır. Ortaklığın giderilmesi davalarında taraf teşkili kamu düzenindendir; yani tapu kaydındaki tüm maliklerin (veya ölmüşlerse mirasçılarının) davaya dahil edilmesi zorunludur. Biri bile eksik olsa dava sonuçlanmaz.

Davanın tarafları (davacı ve davalı sıfatı) ile taraf teşkili hususundaki yazımızı okuyabilirsiniz : Taraf Teşkili

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Halk arasında izale-i şuyu davası olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Yetkili Mahkeme ise taşınmazın olduğu yer Mahkemesidir. Şayet birden çok taşınmaz dava konusu yapılmış ise herhangi bir taşınmazın bağlı olduğu yer Mahkemesi yetkili olacaktır.

Ortaklık Hangi Yollarla Giderilir?

Mahkeme, ortaklığı temel olarak üç şekilde sonlandırır:

A) Aynen Taksim (Paylaştırma) Yoluyla: Taşınmazın yüzölçümü, niteliği ve imar durumu uygunsa, mahkeme taşınmazı hisseler oranında fiziksel olarak böler. Ancak her taşınmaz buna uygun değildir. (Detaylı açıklama için : Ortaklığın Aynen Taksim Yoluyla Giderilmesi)

B) Satış Yoluyla: Taşınmazın bölünmesi mümkün değilse (örneğin bir apartman dairesi) veya değer kaybı oluşacaksa, mahkeme taşınmazın açık artırma ile satılmasına ve paranın paydaşlara dağıtılmasına karar verir. Yapılan yeni düzenleme ile taşınmazın ilk olarak mirasçılar arasında satılması kararlaştırılmıştır. (Detaylı açıklama için : Ortaklığın Satış Yoluyla Giderilmesi)

Ortaklığın Giderilmesinde Taşınmazın Mirasçılar Arasında Satışı (Mirasçılar arasında ihale)

Yapılan yasa teklifi (yürürlüğe girmemiştir) ile miras kalan malların satışına karar verilmesi halinde yapılacak birinci açık artırım (ihale ) öncelikle mirasçılar arasında yapılacaktır. Bu düzenleme ile mirasçıların menfaatleri korunmak istenmiştir. Ancak ihale muhammen kıymetin tamamı ve satış masraflarını karşılayacak şekilde başlayacaktır. Yapılan bu ihalede alıcı çıkmaz ise ikinci ihale normal usullere göre gerçekleştirilecektir. Yasa teklifi henüz kabul edilmemiştir.

C) Kat Mülkiyeti Kurulması: Eğer taşınmaz üzerinde bir bina varsa ve her paydaşa bağımsız bir bölüm düşüyorsa, kat mülkiyeti kurularak da ortaklık giderilebilir. (Detaylı açıklama için : Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurularak Giderilmesi)

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Neden Önemlidir?

Davanın en kritik aşaması keşiftir. Hakim, uzman bilirkişilerle (inşaat mühendisi, ziraat mühendisi vb.) taşınmazın başına giderek değer tespiti yapar. Satışa esas bedel burada belirlenir. Bu nedenle keşif yapılması ve değer tespiti hususunda bilirkişi raporu alınması şarttır. Yargıtay’ın birçok kararına göre keşif yapılmadan verilen hükümler eksik inceleme nedeni ile bozulmaktadır. (Örnek Yargıtay Kararları ile detaylı açıklamamızı okuyabilirsiniz : Ortaklığın Giderilmesi Davasında Keşif Yapılması)

Davadan Feragat Etmek Mümkün Mü? Feragat Edilirse Ne Olur?

Ortaklığın giderilmesi davaları iki taraflı ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran bir davadır. Bu nedenle taraflardan birisi davadan vazgeçerse Hakim diğer tarafa davaya devam etmek isteyip istemediğini sormalıdır. Taraflardan birisi dahi davanın devam etmesini isterse Sulh Hukuk Hakimi yargılamaya devam etmeli ve ortaklığı gidermelidir. (Örnek Yargıtay Kararları ile detaylı açıklamamızı okuyabilirsiniz : Ortaklığın Giderilmesi Davasında Feragat ve Davanın Devamı)

Sadece Bir Kısım Payın Ortaklığı Giderilebilir Mi?

Kural olarak ortaklık taşınmazın tamamı için giderilir. Ancak istisnai durumlarda, sadece belirli paydaşlar arasındaki iştirak halindeki mülkiyetin, paylı mülkiyete çevrilmesi talep edilebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 1996/6-350 Esas ve 1996/450 Karar numaralı kararı : Taşınmazdaki bir kısım payın ortaklığının giderilmesi mümkün değildir. Gerek M.K.nın hükümleri gerekse Usul Hükümlerine göre ancak bir malın bütününün ortaklığın giderilmesi istenebilir. Bu itibarla davanın taşınmazın ortaklığının giderilmesi davası olarak kabul edilmesi zorunludur.

Avukat Mehmet Emre Ulusoy’un Notu

İzale-i Şuyu davaları teknik olarak basit görünse de, taraf teşkili sağlanması ve tebligat süreçleri nedeniyle yıllarca sürebilmektedir. Özellikle satış aşamasında gayrimenkulün gerçek değerinin altında satılmaması için ‘kıymet takdirine itiraz’ sürelerinin kaçırılmaması hayati önem taşır.

Müvekkillerimize tavsiyemiz; mümkünse ortaklar arasında anlaşarak (rızaen) paylaşım yapmaları, mümkün değilse hak kaybı yaşamamak için süreci bir avukatla takip etmeleridir.”

Miras veya ortaklık payınızın gerçek değerini bulması ve sürecin en hızlı şekilde sonuçlanması için uzman gayrimenkul ve miras avukatlarımızdan profesyonel destek alabilirsiniz. Detaylı bilgi için : İletişim

Sık Sorulan Sorular

1. Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şüyu) davası nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak) mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz (ev, arsa, tarla, araç vb.) mallardaki ortaklık durumunu sona erdirerek, malın ferdi (kişisel) mülkiyete geçmesini sağlayan bir dava türüdür. Genellikle miras kalan malların paylaşılamaması durumunda sıklıkla başvurulan bir yoldur.

2. Bu davayı kimler açabilir ve kime karşı açılır?

Mülk üzerindeki ortaklardan (paydaşlardan) her biri, diğer ortakların rızasına ihtiyaç duymadan bu davayı tek başına açabilir. Dava, davayı açan paydaş dışındaki tüm ortaklara (veya mirasçılarına) karşı açılmak zorundadır. Davada tüm paydaşların yer alması yasal bir zorunluluktur, aksi halde dava sonuçlandırılamaz.

3. Ortaklık nasıl giderilir, paylaşım yöntemleri nelerdir?

Mahkeme ortaklığı üç yöntemle giderebilir:

• Aynen Taksim Suretiyle: Malın fiziki olarak paydaşlar arasında bölünmesidir (Örn: 1000 metrekare arsanın iki ortağa 500’er metrekare olarak bölünmesi). Malın imar durumu ve niteliği buna uygunsa öncelikle bu yöntem uygulanır.
• Satış Suretiyle: Malın fiziki olarak bölünmesi mümkün değilse veya bölündüğünde ciddi değer kaybı yaşanacaksa, mal icra/satış memurluğu aracılığıyla satılır ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.
• Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle: Tarafların talebi ve Mahkemenin talebin uygunluğunu araştırması neticesinde kat mülkiyeti kurularak ortaklık giderilebilir.

4. Dava sonucunda mülk satılacaksa satış işlemi nasıl yapılır?

Satış işlemi, mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından satış memurluğu veya icra dairesi tarafından açık artırma (ihale) usulüyle yapılır. Kural olarak ihaleye herkes (üçüncü kişiler) katılabilir. Ancak, istisnai olarak tüm ortaklar oybirliğiyle anlaşıp talep ederse, satışın sadece ortaklar arasında yapılmasına da karar verilebilir.

5. Ortaklığın giderilmesi davasında masrafları ve harçları kim öder?

İzale-i şüyu davası, niteliği gereği “kazananı veya kaybedeni olmayan”, her ortağın kendi payı oranında yarar sağladığı bir davadır. Bu nedenle davayı açan kişi başlangıçta harç ve masrafları (tebligat, keşif, bilirkişi vb.) cebinden ödese de, dava sonunda tüm yargılama giderleri ve karar harçları bütün ortaklara payları oranında paylaştırılır.

6. Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise davanın konusuna göre değişir; dava konusu bir gayrimenkul (taşınmaz) ise kesin yetki kuralı gereği taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmalıdır.

7. Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Davanın süresi; ortak sayısına, ortakların yurtdışında olup olmamasına, tebligatların ulaşma hızına, adres araştırmalarına ve keşif/bilirkişi süreçlerine göre değişiklik gösterir. Taraf teşkilinin (tebligatların) hızlı sağlandığı durumlarda mahkeme aşaması ortalama 1 ila 1,5 yıl sürer. Kararın kesinleşmesi ve malların satılarak paranın paylaştırılması aşaması da eklendiğinde toplam süreç 2 ila 3 yılı bulabilmektedir.

8. İzale-i şüyu davası açmak için bir zamanaşımı süresi var mıdır?

Hayır, yoktur. Ortaklığın giderilmesi davası mülkiyet hakkına dayandığı için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ortaklık durumu devam ettiği müddetçe, paydaşlardan herhangi biri her zaman bu davayı açma hakkına sahiptir.

9. Açık artırmaya (İhaleye) sadece ortaklar katılabilir mi?

Tüm paydaşlar satışın taraflar arasında yapılmasını talep ederse bu halde taraflar arasında ihale yapılabilir.

10. Ortaklığın Giderilmesi Davası Zorunlu Arabuluculuk Kapsamında Mı?

Evet, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Türk Medeni Kanununa ve ilgili kanunlara buradan ulaşabilirsiniz.