2B taşınmazlarının (orman vasfını yitirmiş Hazine arazileri) satışı ve rayiç bedel tespiti temel olarak 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Satışı Hakkında Kanun ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine tabidir. 6292 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca, hak sahiplerine yapılacak doğrudan satışlarda satış bedeli, taşınmazın rayiç bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.
Rayiç bedel tespiti, idare bünyesinde oluşturulan Bedel Takdir Komisyonları veya Milli Emlak Şefliği tarafından; emsal satışlar, taşınmazın konumu, imar durumu ve nitelikleri dikkate alınarak gerçekleştirilmektedir. Yapılan bu tespit neticesinde zilyetlik sahibi kişiye tebligat yapılarak satış bedelini 3 ay içerisinde ödemesi talep edilir. Belirlenen satış bedeli, rayiç değerlerin altında ise bu bedelin iptali için dava açılabilmektedir.
Anayasa Mahkemesi Kararı ve Dava Yasağının Sonu
2B satış bedeline (ve rayiç bedele) karşı açılacak davalarda en kritik hukuki gelişme Anayasa Mahkemesi’nin iki adet iptal kararıdır. Anayasa Mahkemesinin 18.05.2023 tarihli, 2023/27 E. ve 2023/100 K. sayılı kararı ile 6292 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 8. fıkrasında yer alan “Tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilemez ve dava açılamaz.” ibaresi Anayasa’nın 35. ve 40. maddelerine aykırı bulunarak iptal edilmiştir.
Kararın gerekçesinde “idarenin rayiç bedeli yanlış belirlemesi veya satış bedelini hatalı hesaplaması mümkündür. Söz konusu yanlış tespit ve hesaplamalar mülkiyet hakkının ihlaline yol açabilecektir.” denilerek idarenin takdir yetkisinin mutlak olmadığı ve yargısal denetimin şart olduğu ortaya konulmuştur.
Benzer şekilde, Anayasa Mahkemesinin 26.11.2025 tarihli, 2025/236 E. ve 2025/227 K. sayılı kararında da aynı Kanun’un 6. maddesinde yer alan “…idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler de…” ibaresi iptal edilerek satış bedeline itiraz yasağı tamamen ortadan kaldırılmıştır.
Bu nedenle hak sahibi herkes, İdare tarafından belirlenen 2B satış bedeline itiraz edebilecektir.
Başvuru Usulü ve Dava Süreci
Vatandaşlara gönderilen tebligatlarda belirtilen 3 aylık ödeme süresi, satış hakkının kaybedilmemesi için öngörülen idari bir süredir. Ancak dava açma süresi, 2577 sayılı İYUK uyarınca tebliğ tarihinden itibaren 60 gündür.
Doğrudan Dava Hakkı (İdari İşlemin İptali)
İdarenin işlemlerinin iptali için genellikle öncelikle idareye başvuru yapılması gerekmektedir. Bu dava türünde ise idarenin işlemi kesin bir işlem olduğundan ötürü doğrudan İdare Mahkemesinde iptal davası açılabilir. Hak sahibi kişilerin doğrudan dava hakkı bulunmaktadır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
2B rayiç bedel tespitine ilişkin uyuşmazlıklarda idari yargı olup görevli mahkeme İdare Mahkemesidir. Yetkili Mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Yürütmeyi Durdurma Kararı Talebi
İdare tarafından verilen üç aylık süre içerisinde ödeme yapmak istemeyen kişiler, açacakları idari işlemin iptali davasında (2B satış bedelinin iptali) yürütmeyi durdurma kararı talep etmelidir. Bu kararın alınması halinde satış bedelinin ödenmesi için verilen süre duracak, işlemeyecektir. Şayet yürütmeyi durdurma kararı alınmazsa İdare tarafından verilen süre içerisinde satış bedeli ödenmelidir.
Satış Bedelinin Ödenmesi Halinde Dava Hakkı Düşer Mi?
Hak sahibi kişiler, İdarenin belirlediği bedeli ödedikten sonra yine dava açabilirler. Ödeme yapılırken “satış bedeline ilişkin dava açma haklarım saklı kalmak kaydıyla” şeklinde bir şerh (ihtirazi kayıt) düşülmesi, mülkiyet hakkının korunması açısından ek bir güvence olacaktır. Ödemeye başlamış olmak dava açma hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmamaktadır.
Bu nedenle hak sahibi kişiler idarenin kendilerine sağladığı taksit imkanı ve peşin ödemede indirim imkanından faydalanabilir ve dava hakkını kullanabilirler.
Yargılamada Esas Alınan Kriterler ve Bilirkişi İncelemesi
Mahkemeler, satış bedelinin hukuka uygunluğunu denetlerken bilirkişi incelemesine başvurmaktadır. Bilirkişi raporlarında şu hususlar aranmaktadır:
Emsal Karşılaştırması: Bilirkişiler, taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikli ve yakın tarihli özel satışları (emsalleri) dikkate almalıdır.
Objektif Değerleme: Taşınmazın imar durumu, ulaşım olanakları, altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu ve konumu gibi faktörler, idarenin belirlediği bedelle kıyaslanmalıdır.
Hukuki Sebep: İdarenin bedel takdir komisyonu raporlarının somut verilere dayanıp dayanmadığı denetlenir. Soyut ve genel ifadelerle belirlenen fahiş bedeller iptal konusudur.
Avukat Mehmet Emre Ulusoy’un Notu
Milli Emlak Şefliği ve İdarenin ilgili kurumları tarafından hak sahiplerine gönderilen 2B Satış Bedeli Tebligatları hakkında dava yasağı Anayasa Mahkemesinin iptal kararları sonrasında kalkmıştır. Bu nedenle yurttaşlar, İdare tarafından istenen bu satış bedellerine itiraz edebilirler. İdarenin sağladığı indirimlerden ve taksit imkanından faydalanmak isteyen kişiler ise ödemelere muhakkak ihtirazi kayıt düşmelidir. İdari işlemlerin iptali süreci uzman bir desteği zorunlu kılar, bu nedenle hukuk büromuzla iletişime geçerek 2B satış bedeli itiraz süreci hakkında hukuki destek alabilirsiniz : İletişim.
