Ortaklığın giderilmesi davası paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi malların paydaşları/ortakları arasındaki hukuki ilişkiyi sonlandıran, ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan iki taraflı ve her iki taraf için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Ortaklığın giderilmesi davası uygulamada izale-i şuyu davası olarak bilinmekte olup birlikte mülkiyet hakkına sahip olunan taşınmaz üzerinde, paydaşların bu birlikteliklerini sonlandırmaya hizmet eder. Elbirliği halinde mülkiyet veya paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazın paydaşlarının her biri, ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Talepte bulunan paydaş, ortaklığın ; taşınmazın satışı yoluyla, aynen taksim yoluyla veya kat mülkiyetine geçme suretiyle giderilmesini isteyebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasına ilişkin detaylı yazımızı okuyabilirsiniz : Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Ortaklığın Satış Yoluyla Giderilmesinde Talep
Elbirliği halinde mülkiyet ve paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda her bir paydaş ortaklığın giderilmesi davasını açabilir. Davayı açan paydaş, paylaşımın ne şekilde yapılmasını istediğini dava dilekçesinde belirtmelidir. Terditli talepte bulunulabileceği gibi sadece satış yoluyla ortaklığın giderilmesi veya sadece aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi talep edilebilir. Bu noktada yalnızca satış yoluyla ortaklığın giderilmesi talep edilmiş ve aynen taksimin mümkün olduğuna dair Bilirkişi Raporu tanzim edilmiş ise ve ıslah da söz konusu değilse taleple bağlılık ilkesi gereğince dava reddedilecektir.
Ortaklığın Satış Yoluyla Giderilmesinde Usul
Ortaklığın giderilmesi davasında dava konusu mallar ve pay sahiplerinin payları değerlendirilip değer tespiti gerçekleştirilir. Tarafların talepleri doğrultusunda Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimi gerekli müzekkereler ile mallar hakkındaki tapu kayıtları ve diğer belgeleri celp edecektir. Şayet taraflardan birisi aynen taksim talep etmişse bu yöndeki araştırma yapılmalı ve aynen taksimin mümkün olup olmadığı irdelenmelidir. Yine taraflardan birisi kat mülkiyetine geçmek suretiyle ortaklığın giderilmesini talep etmiş ise bu husus da öncelikli değerlendirilmelidir. Aynen taksimin veya kat mülkiyetine geçmek suretiyle ortaklığın giderilebildiği hallerde ortaklık bu şekilde sonlandırılacaktır. (Ortaklığın Aynen Taksim Yoluyla Giderilmesi yazımızı okuyabilirsiniz)
Aynen taksimin ve kat mülkiyetine geçmenin mümkün olmadığı hallerde ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilecektir.
Taşınmaz Üzerinde Muhdesat (Ağaç, Bina, Ev vs.) Bulunması
Elbirliği mülkiyet veya paylı mülkiyet hükümlerine tabi malların üzerinde ev, ağaç ve bina gibi muhdesat varsa bu malların ortaklığının satış yoluyla giderileceği hallerde bu muhdesatlar da mal ile birlikte satılacaktır. Bu malların taraflardan birisine ait olması ve bunun tapu kaydında şerh edilmiş olması halinde satış ve satış bedelinin paylaşımı buna göre gerçekleştirilecektir. Şayet muhdesata ilişkin tapuda herhangi bir şerh söz konusu değilse tüm tarafların mutabık kalmasıyla yine muhdesatın ilgili paydaşa ait olduğu kabul edilerek satış ve satış bedelinin paylaşım buna göre gerçekleştirilecektir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2002/6-76 Esas numaralı kararı şu şekildedir : ”
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde bina ağaç vesaire gibi muhtesat varsa bunlar MK. 619. maddesi uyarınca arzın mütemmim cüz-ü sayıldığından arz ile birlikte satışına karar verilir. Ancak bunların bir kısım paydaşlara aidiyetine ilişkin tapuda şerh varsa veya bu hususta tüm paydaşlar ittifak ediyorsa, o takdirde değerlere göre oran kurulması ve satış parasının bu oran esas alınarak dağıtılması gerekir. Oran kurulurken muhtesatın ve arzın dava tarihi itibarıyla ayrı ayrı değeri takdir ettirilir, bu değer toplanarak taşınmazın tüm değeri saptanır, bulunan tüm değer muhtesat bedeline ve arzın kıymetine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibarıyla ne kadarının muhtesata ne kadarının arza isabet ettiği belirlenir.
Satış bedelinin dağıtımında da bulunan bu yüzde nispetler göz önünde tutularak muhtesat’a isabet eden kısmın sadece muhtesat sahibine veya payları nisbetinde sahiplerine arza isabet eden kısmın da payları oranında tüm paydaşlara verilmesi icap eder.
Paydaşlığın Satış Yoluyla Giderilmesi Payların Dağıtılması
İzale-i şuyu davasında yukarıdaki süreç tamamlandıktan sonra Sulh Hukuk Mahkemesi paydaşlığın satış yolu ile giderilmesine karar verecektir. Mahkemece bu şekilde karar verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağının ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının karar yerinde gösterilmesi gerekir. Satış bedelinin, satışına karar verilen taşınmaz paylı mülkiyet hükümlerine konu ise paydaşların tapudaki payları oranında, elbirliği halinde mülkiyet hükümlerine tabi olması halinde mirasçılık belgesindeki payları oranında hem paylı, hem de elbirliği mülkiyet halinin bir arada bulunması halinde ise tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2011/3657 Esas Sayılı karar)
Satış Yolu İle Ortaklığın Giderilmesinde Satış Süreci
Ortaklığın giderilmesi davasında davanın kabulü ve ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmesi halinde malın satışı İcra İflas Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilecektir. Taşınmazın satışı için yapılacak ihale yine İİK hükümlerine tabi gerçekleştirilecek, taşınmazın değer tespiti yine İcra Dairesi tarafından gerçekleştirilecektir. Şayet dava sürecindeki kıymet takdirine göre taşınmazın satışı yapılır ise bu ihalenin feshi mümkün olacaktır. Bu nedenle ihale sürecinde taşınmazın kıymet takdiri yeniden yapılmalıdır.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2002/12549 Esas sayılı Kararı şu şekildedir :
HUMK.nin 571. maddesi gereğince ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilen hallerde taşınmaz ihalelerinin İİK.nun hükümlerine göre yapılması, İİK.nın 128/2. maddesine göre de taşınmaz kıymetinin bilirkişi aracılığı ile ve satış memurunca belirlenmesi, satış sırasında daha önce belirlenen ve kesinleşen kıymetin esas alınması gerekir. Satış memuru tarafından anılan husus yerine getirilmeden yöntemince taşınmaza yeniden kıymet takdir edilmeden Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası ile ilgili yasal koşulların araştırılmasına ait keşif sırasında saptanan kıymet üzerinden taşınmazın satışa çıkarılması yasaya aykırıdır. Anılan konu tek başına ihalenin feshi nedeni olup bu hususun şikayeti süreye bağlı olmadığı gibi mahkemece resen göz önünde tutulmalıdır.