Kira tespit davası, taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık çıkması halinde, kiranın güncel ekonomik koşullara ve emsal rayiç bedellere uygun olarak mahkemece yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır.
Günümüzde değişen ekonomik koşullar, enflasyon oranları ve bölgedeki emsal kira bedellerindeki artışlar, ev sahipleri (kiraya verenler) ile kiracılar arasında sıklıkla uyuşmazlıklara neden olmaktadır. Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu tür mağduriyetleri önlemek amacıyla Kira Bedelinin Tespiti Davası (Kira Tespit Davası) yolunu düzenlemiştir.
Kira Tespit Davası Açmanın Şartları Nelerdir?
Bir kira tespit davasının mahkemece kabul edilebilmesi için belirli kanuni şartların yerine getirilmiş olması gerekir:
- Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Olmalıdır: Taraflar arasında yazılı veya sözlü olarak kurulmuş geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır. (İspat kolaylığı ve bağlı olduğu mevzuat açısından yazılı olması her zaman avantajdır.)
- Hukuki Yarar Bulunmalıdır: Davayı açan tarafın (genellikle kiraya veren, ancak şartları varsa kiracı da açabilir) bu davayı açmakta hukuki bir yararı olmalıdır.
- Zorunlu Arabuluculuk Süreci Tüketilmelidir: 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Arabuluculuk aşaması atlanarak doğrudan dava açılması halinde, dava usulden reddedilecektir.
5 Yıllık Süre Kuralı Nedir? (TBK Madde 344/3)
Kira tespit davalarında en çok karıştırılan husus süredir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira bedelinin “emsal kira bedellerine” göre yeniden belirlenmesi isteniyorsa, kira sözleşmesinin üzerinden en az 5 yıl geçmiş olması (veya 5 yıllık sürenin dolması ve sözleşmenin yenilenmesi) gerekmektedir.
- 5 Yılın Altındaki Sözleşmelerde: Kira artışı, taraflar arasında anlaşma yoksa bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalarını geçemez.
- 5 Yılı Dolduran Sözleşmelerde: Hâkim; TÜFE oranına bağlı kalmaksızın, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesini (eski kiracı indirimi) göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini belirler.
Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın (kiralanan evin veya iş yerinin) bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Avukat Mehmet Emre Ulusoy’un Notu
“Kıymetli okurlarımız; kira uyuşmazlıkları sadece hukuki bir mesele değil, aynı zamanda hem ev sahipleri hem de kiracılar için günlük hayata yansıyan ciddi bir stres kaynağıdır. Mesleki tecrübelerimiz ışığında uygulamada sıklıkla karşılaştığımız en büyük problem, tarafların internetteki bilgi kirliliği veya kulaktan dolma tavsiyelerle hareket etmesidir. Yanlış tarihlerde çekilen ihtarnameler, eksik yürütülen arabuluculuk süreçleri veya hatalı açılan davalar, ne yazık ki telafisi güç hak ve zaman kayıplarına yol açmaktadır.
Kira hukuku çok ciddi şekil şartlarına ve sürelere tabidir. Hatalı ihtarname gönderilmesi veya sürelerin kaçırılması, ev sahibi veya kiracı açısından yıllarca sürecek hak kayıplarına yol açabilir. Zorunlu arabuluculuk ve dava sürecinizi güvenle yürütmek için İletişim sayfamızdan uzman avukat desteği alabilirsiniz.
Gayrimenkul Davaları ile ilgili ana yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
5 yılı dolmayan kiracıya kira tespit davası açılabilir mi?
Kural olarak, 5 yılı doldurmayan kira sözleşmelerinde emsal rayiç bedele dayalı kira tespit davası açılamaz. 5 yıl dolana kadar yasal zam sınırı (TÜFE 12 aylık ortalaması) uygulanır. Ancak, sonradan ortaya çıkan olağanüstü durumlar varsa (örneğin deprem, çok yüksek enflasyon krizleri vb.) şartları oluştuğunda “Kira Uyarlama Davası” açılması gündeme gelebilir.
Eski kiracı indirimi (Hakkaniyet indirimi) yüzde kaçtır?
Yargıtay içtihatlarına göre, 5 yılını doldurmuş bir kiracı için belirlenecek yeni kira bedelinden “eski kiracı indirimi” (hakkaniyet indirimi) yapılması zorunludur. Bu indirim oranı kanunda kesin olarak belirtilmemiş olsa da, Yargıtay uygulamalarında genellikle %10 ile %20 arasında uygulanmaktadır.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Mahkemelerin iş yüküne, bilirkişi inceleme süresine ve keşif işlemlerine bağlı olarak değişmekle birlikte, ilk derece mahkemesindeki yargılama ortalama 1 ila 1,5 yıl sürmektedir. İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) süreci de hesaba katıldığında bu süre uzayabilmektedir.
Kira tespit davası açmak için ihtarname çekmek zorunlu mu?
Eğer kira sözleşmesinde “kira bedelinin artırılacağına” dair bir madde (artış şartı) varsa, yeni dönemden önce ihtarname çekmek zorunlu değildir; dava her zaman açılabilir ve belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Ancak sözleşmede artış maddesi yoksa, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı ihtarname gönderilmesi veya davanın açılmış olması gerekir.
Kira tespit davasında geriye dönük kira farkı talep edilebilir mi?
Davanın açılış zamanına ve ihtarname gönderilip gönderilmediğine göre mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli sayılabilir. Bu durumda dava sonuçlandığında, birikmiş kira farkları (geçmişe dönük olarak) kiracıdan icra yoluyla talep edilebilir.
Türk Borçlar Kanunu’na buradan ulaşabilirsiniz.