Ortaklığın giderilmesi davası (İzale-i Şuyu davası) paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi malların paydaşları/ortakları arasındaki hukuki ilişkiyi sonlandıran, ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan iki taraflı ve her iki taraf için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Ortaklık ; malın aynen taksim edilmesi suretiyle, malın satılarak parasının paydaşlar arasında paylaştırılması suretiyle ve kat mülkiyeti tesis edilmek suretiyle giderilebilir.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz ortaklığın giderilmesi davasına konu edilirse ve taraflardan birisi kat mülkiyetine geçerek ortaklığın giderilmesini talep ediyor ise davaya bakmakla görevli Sulh Hukuk Hakimi gerekli araştırmaları yapmalıdır. Kat mülkiyeti kurulması mümkün ise Sulh Hukuk Hakimi taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine, bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesine karar verecektir.
Ortaklığın giderilmesi davasına ilişkin detaylı yazımızı okuyabilirsiniz : İzale-i Şuyu Davası (Ortaklığın Giderilmesi)
Kat Mülkiyeti Kurulmasını Kimler Talep Edebilir?
Ortaklığın giderilmesi davaları her iki taraf için benzer sonuçlar doğuran bir davadır. Bu nedenle davacı tarafından yapılacak talepler, aynı şekilde davalılar tarafından da ileri sürülebilir. Davayı açan paydaş (davacı) dava dilekçesinde ortaklığın ne şekilde giderilmesini istediğini beyan etmelidir. Davacı taraf, ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesini istemiyor ise davalı olan diğer paydaşlar talepte bulunabilir ve ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesini isteyebilirler.
Herhangi bir tarafın (davacı ve davalıların) kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesine yönelik talebi yoksa davaya bakmakla yükümlü Sulh Hukuk Mahkemesi resen kat mülkiyeti tesisini gerçekleştiremez. Muhakkak taraflardan birisinin açık bir talebi olmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kurulması Ne Zamana Kadar Talep Edilebilir?
Ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesini isteyen paydaş, yargılamanın her aşamasında bu talebini iletebilir. Talep karşısında Sulh Hukuk Mahkemesi bu hususta gerekli araştırmaları yaparak kat mülkiyeti tesisinin mümkün olup olmadığını tespit edecek ve buna göre karar verecektir.
Ortaklığın Kat Mülkiyet Kurularak Giderilmesinde Yargılama ve Usul
Taraflardan birisinin kat mülkiyetine geçilmesi ve ortaklığın bu şekilde giderilmesine yönelik talebi karşısında Sulh Hukuk Hakimi, gerekli araştırmayı yaparak bu talebi incelemeye almalıdır. Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12 maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi, belediyeden onaylı fotoğraflar, noterden onaylı liste ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir. (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2003/7452 Esas)
”Mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapıların onaylı projesinin olup olmadığı ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülenmek ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf, malikleri gösteren liste ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine, belirtilen koşulların oluşmaması halinde ancak, satışa karar verilmesi gerekir.” (Yargıtay HGK 2000/18-1167 Esas)
Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıklarının bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2003/7452 Esas)
Kat Mülkiyeti Kurularak Ortaklığın Giderilmesinde Bağımsız Bölümler Nasıl Belirlenir?
Kat mülkiyeti tesisine karar verildiği takdirde her bir bağımsız bölümün hangi paydaşa geleceği de belirlenmelidir. Fiili durumda paydaşlar arasında buna dair bir paylaşma söz konusu değil ise paydaşların tam mutabakatı halinde bu mutabakata göre bağımsız bölümlerin tesisi gerçekleştirilebilir. Şayet paydaşların muvafakati yok ise kura çekilerek hangi bağımsız bölümün hangi paydaşa özgüleneceği belirlenecektir.
”… Kabule göre de; yukarıda belirtilen eksiklikler tamamlandıktan sonra dosya içerisinde davanın taraflarınca imzalanan 24.11.2010 tarihli kura tutanağı da dikkate alınarak hüküm kurulması gerekirken, taraflar arasındaki antlaşma tutanağını geçersiz kılacak sebepler ortaya konulmadan mahkemece çekilen kuraya göre karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2015/2729 Esas)
Bağımsız Bölümler Arasındaki Değer Farkı ve Denkleştirme
Ortaklığın kat mülkiyeti tesis edilerek sonlandırılmasına karar verildiğinde bağımsız bölümler arasında değer farkı olacağı kuşkusuzdur. Kimi bağımsız bölümler daha iyi cephe ve kata sahip iken kimi bağımsız bölümler daha dezavantajlı özelliklerde olabilir. Bu durumlarda her bir bağımsız bölümün değeri belirlenmeli ve bedel farkları ile oluşacak fark denkleştirme suretiyle ödenmelidir.