Ortaklığın giderilmesi davası yargılamasında en önemli usuli işlemlerden birisi keşiftir. Tahkikat aşamasına geçilmesi ile birlikte dava konusu taşınmazların değerlerinin belirlenmesi için Mahkemece keşif kararı verilerek belirlenen günde Bilirkişi heyeti ile keşif işlemi gerçekleştirilir. Bu yazımızda, izale-i şuyu yargılamalarında keşif işlemini değerlendirdik.
Bu yazı, ortaklığın giderilmesi davalarının sadece bir parçasıdır. Ana rehberimiz olan Ortaklığın Giderilmesi(İzale-i Şuyu) Davası yazımızda daha detaylı bilgilere ulaşabilirsiniz.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taşınır ve Taşınmazların tespiti
İzale-i Şuyu davasında davacı taraf dava dilekçesinde hangi taşınır ve taşınmazlara ortak olarak sahip olunduğunu belirtir ve ortaklığın ne şekilde giderilmesi gerektiğini de bildirir. Davacı taraf taşınır taşınmazların aynen taksimini isteyebileceği gibi satılarak parasının paylaştırılmasını da isteyebilir. Bu noktada Sulh Hukuk Mahkemesi dava konusu olan taşınır ve taşınmazları tespit etmeli, bunların değerleri ve hukuki durumları için ilk etapta ilgili Tapu Müdürlüklerine müzekkere yazmalıdır. Bu noktada bu taleplerin sağlıklı bir şekilde iletilmesi ve yargılama süresinin kısaltılması davacı tarafın da sorumluluğunda olup davaya sağlıklı bir şekilde hazırlanılmalıdır.
Taşınır veya taşınmazların tespiti sonrasında bunların değerleri ve hukuki durumları tespit edilmelidir. Bu noktada yapılması gereken usuli işlem keşif’tir.
Keşif Yapılması Zorunluluğu
Ortaklığın giderilmesi için dava konusu taşınır ve taşınmazların değerleri, hukuki durumları ve talebe göre de aynen taksimin mümkün olup olmadığı tespit edilmelidir. Sulh Hukuk Mahkemesi ilgili taşınır ve taşınmazlarlar için keşif işlemi yapacaktır. İlgili Mahkeme, keşif günü verecek ve keşifle ilgili masrafların davacı tarafından yatırılmasını isteyecektir. Bu usuli işlemler sonrasında belirlenen günde Sulh Hukuk Hakiminin belirlediği Bilirkişi Heyeti ile keşif işlemi yapılır. Bu keşif işlemi neticesinde yetkili Bilirkişiler bir rapor tanzim ederek Mahkemeye sunar.
Keşif yapılmaksızın bir taşınır veya taşınmaz hakkında bilgi edinilmesi mümkün ise de sağlıklı değildir. Bu noktada keşif yapılmadan bir karar verilmesi isabetsiz olacaktır. Keşif yapılmaksızın karar verilmesi halinde bu bir bozma sebebidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin bu yöndeki kararını sunarız :
Örnek Yargıtay Kararları
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi Kararı (2017/6014 E. – 2018/2050 K. )
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.
Ortaklığın giderilmesi davaları taşınmazın aynına ilişkin olup mahkemece tapu kayıtlarının zemine uyup uymadığının denetlenmesi ve taşınmazların değerinin belirlenmesi amacıyla mahallinde keşif yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.
Somut olayda; mahkemece, keşif yapılmadan ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildiği görülmüştür.
Mahkemece taşınmazda ki ortaklığın giderilmesi konusunda HMK’nın 288 vd. maddeleri uyarınca mahallinde keşif yapılarak rapor alınmalı ve sonucuna göre bir karar verilmelidir. Eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
Yargıtay, 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/4041, K. 2019/647, T. 22.01.2019:
“Somut olaya gelince; dava konusu yapılan ve satışına karar verilen toplam 14 adet taşınmaza ilişkin olarak mahallinde keşif yapılmadan karar verildiği görülmüştür. Ortaklığın giderilmesi davaları taşınmazın aynına ilişkin olup mahkemece tapu kaydının zemine uyup uymadığının denetlenmesi ve taşınmazın değerinin belirlenmesi amacıyla mahallinde keşif yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”
Yargıtay, 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/2224, K. 2016/6142, T. 23.05.2016:
“Ortaklığın giderilmesi davaları taşınmazın aynına ilişkin olup, mahkemece tapu kaydının zemine uyup uymadığının denetlenmesi ve taşınmazın değerinin belirlenmesi amacıyla mahallinde keşif yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.
Mahkemece, dava konusu diğer taşınmazlarda keşif yapılmış olmasına rağmen satışına karar verilen 424 ada 7 parsel sayılı taşınmaza ilişkin mahallinde keşif yapılmadan, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir”
Yargıtay, 14. Hukuk Dairesi, E. 2014/7823, K. 2014/11618, T. 23.10.2014:
“Somut olaya gelince; dava konusu yapılan ve satışına karar verilen 535 parsel sayılı taşınmaza ilişkin olarak mahallinde keşif yapılmadan karar verildiği görülmüştür. Ortaklığın giderilmesi davaları taşınmazın aynına ilişkin olup mahkemece tapu kaydının zemine uyup uymadığının denetlenmesi ve taşınmazın değerinin belirlenmesi amacıyla mahalinde keşif yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir”
Görüldüğü üzere keşif yapılmaksızın ortaklığın giderilmesine karar verilmesi bozma sebebidir. Bu ve buna benzer yargıtay kararlarını buradan sorgulayabilirsiniz.
Merhabalar,
Bir somut sorum olacak. Bir müstakil evimiz var. İzale şuhudan satış 2-3 ay içinde olacak. 4 ortaklı bu evde bir ortak bulunamıyor daha doğrusu hiç ilgilenmiyor.Bizler 3 ortakdan %75 hisseyi tapudan alan kişi keşif gelmeden evde tadilat için evi 4 duvar bırakırsa, bu cezai bir durum oluşturur mu. Kendisi izale şuhu davasını beklemeden tadilat işlerine başlamak istiyor. Keşiften sonra tadilata başlarsa izale şuhu satışında evin değeri artacak eğer izale şuhu satışta başka biri alırsa ne olacak. Keşif Kasım ayı içinde
Merhaba,
Taşınmazın türüne göre değer hususu değişiklik gösterebilir. Keşif işlemi sonrasında mahkeme hükmünü açıklar ve itirazlar sonrası karar kesinleşirse, üzerinden bir süre geçeceği için taşınmaz değerlemesi yeniden yapılacaktır.
5 hısselı bır fındık bahçemiz var toplamı 12 donum bunun 8 donumu 1 kişiye ait bu yer bulunurmu
Merhaba,
Sorunuzu tam olarak anlayamadım fakat hissedarlardan birisi ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmazın satışını veya aynen taksim yoluyla paylaştırılmasını isteyebilir.
Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi davasında dava tarihi 2021 ve bilirkişi keşif tarihi 2023. Yapı değeri ve arsa m2 değeri dava tarihine göre mi belirlenir? Yoksa keşif tarihindeki bedel mi esas alınır
Merhaba,
Keşif baz alınır lakin satış aşamasında yeniden değer tespiti yapılacaktır.
Merhaba, ortaklığın giderilmesi davasına konu arsamız için 5 yıl önce noterde tüm hissedarlar olarak müteahhit ile kat karşılığı daire sözleşmesi yaptık. Sözleşme şartları arasında 3 yıldan geç teslim halinde aylık 500 TL kira ödemesi maddesi vardı. Dairelerin özelliklerinin de yazdığı bu sözleşmeden sonra müteahhit hiçbir işlem yapmadı. Şimdi ortaklığın giderilmesi davası açıldı, ben de mevcut bu sözleşmemize istinaden arsanın satılmamasını istiyorum. Bu mümkün müdür?
Merhaba,
Arsanın satışı ayrı husus, sözleşmeye dayalı olarak kira bedeli talep etme meselesi ayrı bir husus. Bu nedenle siz zaten dava açmak istiyorsanız müteahhite karşı sözleşme yükümlülüklerine uymadığı gerekçesiyle açabilirsiniz.
Merhabalar avukat bey. Ablam ortaklığın giderilmesi davası açmıştı babamızdan kalan tarla için. Ve 3.mahkemede hakime hanım satışına karar verdi. Şu anda e devlet üzerinden görüntülediğimizde tenzip zaptı görüldü ibaresi yer alıyor ve ardından keşif yapıldı yazıyor. Yani satışa çıkacak mı tarla icradan. Ve birdaha mahkeme olacak mı?
Merhaba,
Eğer karara itiraz etmediyseniz karar kesinleşir ve sonrasında satış işlemleri başlar.
Sayın avukatım Ortaklığın gıderılmesı davasında ilk mahkeme gunune 3 ay var taraflar anlasırsa dava duser mı ayrıca evin ıskanı yoksa bu davayı etkılermı teşekkür
Merhaba,
Taraflar anlaşır ise davadan vazgeçtiklerine dair dilekçeyi Mahkemeye vermelidir. Sonrasında ise gerekçeli karar yazılarak taraflara tebliğ edilir ve varsa şerh taşınmaz üzerinden kaldırılır.
Merhaba Mehmet bey, hissedarlı bir arsamız ve üzerinde babamın yani hissedarlardan birinin yaptığı ev var . Ev imar affından yararlanılarak ücreti babam tarafından ödendi, şuan hissedarlardan biri ortaklığın giderilmesi için dava açtı, biz arsanın tamamını almak istiyoruz keşif yapılacak. Keşiften sonra satış için hissedarlara soruluyor mu almak istiyor musunuz diye ve aldığımızda diğer hissedarlar mahkeme kararına itiraz edebiliyor mu
Merhaba,
Tüm taraflar kabul ederse taraflar arasında ihale yapılabilir. Taraflardan birisi dahi kabul etmediğinde ülkedeki her yurttaş ihaleye teklif verebilir.