Taşınmaz mallardaki (ev, arsa, tarla) hisseli mülkiyetin sonlandırılarak, paydaşlar arasındaki ortaklığın bitirilmesini sağlayan davaya Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) davası denir. Miras yoluyla intikal eden veya satın alma yoluyla paylı mülkiyete konu olan taşınmazlarda, ortakların malı paylaşma konusunda anlaşamaması durumunda başvurulan en etkili hukuki yoldur.
Bu “Rehber” niteliğindeki yazımızda, davanın açılmasından satış aşamasına kadar tüm süreci, diğer detaylı makalelerimize de atıfta bulunarak özetledik.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi (eski adıyla izale-i şuyu), paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi taşınır veya taşınmaz mallarda, ortaklar arasındaki mülkiyet ilişkisini sona erdirip bireysel mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür.
Bu dava, Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülür. Türk Medeni Kanunu’na göre, hiç kimse ortak mülkiyette kalmaya zorlanamaz. Bu nedenle her paydaş, dilediği zaman ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir. Dava sonucunda mal ya aynen bölünerek paylaştırılır ya da satılarak bedeli paylaştırılır.
1. Davayı Kimler Açabilir ve Taraf Teşkili Nasıl Sağlanır?
Bu davayı paydaşlardan (hissedarlardan) herhangi biri açabilir. Davalı taraf ise diğer tüm paydaşlardır. Ortaklığın giderilmesi davalarında taraf teşkili kamu düzenindendir; yani tapu kaydındaki tüm maliklerin (veya ölmüşlerse mirasçılarının) davaya dahil edilmesi zorunludur. Biri bile eksik olsa dava sonuçlanmaz.
Detaylı Bilgi: Davada kimlerin taraf olacağı ve zorunlu dava arkadaşlığı hakkında detaylar için [Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taraflar ve Taraf Teşkili] yazımızı inceleyebilirsiniz.
2. Ortaklık Hangi Yollarla Giderilir?
Mahkeme, ortaklığı temel olarak iki şekilde sonlandırır:
A) Aynen Taksim (Paylaştırma) Yoluyla: Taşınmazın yüzölçümü, niteliği ve imar durumu uygunsa, mahkeme taşınmazı hisseler oranında fiziksel olarak böler. Ancak her taşınmaz buna uygun değildir.
Detaylı Bilgi: Hangi malların bölünebileceğini öğrenmek için [Ortaklığın Aynen Taksim Yoluyla Giderilmesi] yazımıza bakabilirsiniz.
B) Satış Yoluyla: Taşınmazın bölünmesi mümkün değilse (örneğin bir apartman dairesi) veya değer kaybı oluşacaksa, mahkeme taşınmazın açık artırma ile satılmasına ve paranın paydaşlara dağıtılmasına karar verir.
Detaylı Bilgi: Satış süreci ve ihale detayları için [Ortaklığın Satış Yoluyla Giderilmesi] yazımızı okuyabilirsiniz.
C) Kat Mülkiyeti Kurulması: Eğer taşınmaz üzerinde bir bina varsa ve her paydaşa bağımsız bir bölüm düşüyorsa, kat mülkiyeti kurularak da ortaklık giderilebilir.
Detaylı Bilgi: Bu özel durum için [Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Giderilmesi] makalemizi inceleyebilirsiniz.
3. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Neden Önemlidir?
Davanın en kritik aşaması keşiftir. Hakim, uzman bilirkişilerle (inşaat mühendisi, ziraat mühendisi vb.) taşınmazın başına giderek değer tespiti yapar. Satışa esas bedel burada belirlenir.
Detaylı Bilgi: Keşif masrafları ve sürecin işleyişi hakkında en çok okunan yazımız olan [Ortaklığın Giderilmesi Davasında Keşif Yapılması] makalesine göz atabilirsiniz.
4. Davadan Feragat Etmek Mümkün Mü?
Davacı davadan vazgeçebilir (feragat). Ancak ortaklığın giderilmesi davaları “çift taraflı” davalar olduğu için, davacı vazgeçse bile davalılardan biri “Ben davanın devam etmesini istiyorum” derse dava devam eder.
Detaylı Bilgi: Feragat halinde yargılama giderleri ve davanın akıbeti için [Ortaklığın Giderilmesi Davasından Feragat] yazımızı okuyunuz.
5. Sadece Bir Kısım Payın Ortaklığı Giderilebilir Mi?
Kural olarak ortaklık taşınmazın tamamı için giderilir. Ancak istisnai durumlarda, sadece belirli paydaşlar arasındaki iştirak halindeki mülkiyetin, paylı mülkiyete çevrilmesi talep edilebilir.
Detaylı Bilgi: [Taşınmazdaki Bir Kısım Payın Ortaklığının Giderilmesi] yazımızda bu teknik konuyu açıkladık.
Avukat Mehmet Emre Ulusoy’un Notu
“İzale-i Şuyu davaları teknik olarak basit görünse de, taraf teşkili sağlanması ve tebligat süreçleri nedeniyle yıllarca sürebilmektedir. Özellikle satış aşamasında gayrimenkulün gerçek değerinin altında satılmaması için ‘kıymet takdirine itiraz’ sürelerinin kaçırılmaması hayati önem taşır.
Müvekkillerimize tavsiyemiz; mümkünse ortaklar arasında anlaşarak (rızaen) paylaşım yapmaları, mümkün değilse hak kaybı yaşamamak için süreci bir avukatla takip etmeleridir.”
Sık Sorulan Sorular
1. İzale-i şuyu davası ne kadar sürer?
Taraf sayısına ve tebligatların ulaşma hızına göre değişmekle birlikte, ortalama 12 ay ile 24 ay arasında sonuçlanmaktadır.
2. Açık artırmaya sadece ortaklar mı katılabilir?
Hayır, satış halka açıktır, herkes katılabilir. Ancak ortakların teminat yatırma konusunda avantajları vardır.
3. Mahkeme masraflarını kim öder?
Dava açılırken masrafı davacı öder. Ancak dava sonunda tüm yargılama giderleri ve avukatlık ücreti, payları oranında tüm hissedarlardan tahsil edilir. Yani masraf paylaşılan bir giderdir.
4. Ortaklığın Giderilmesi Davası Zorunlu Arabuluculuk Kapsamında Mı?
Evet, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
5. Davada görevli ve yetkili mahkeme neresidir?
Taşınmazın bağlı bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir. Eğer birden fazla taşınmaz var ise davacı herhangi bir taşınmazın olduğu yerde davasını açabilir.
Türk Medeni Kanununa ve ilgili kanunlara buradan ulaşabilirsiniz.